Zestawienie pod tekstem podaje dla każdego z 380 powiatów maksymalną intensywność regionalnej pomocy inwestycyjnej, zarządzającego obszarem Polskiej Strefy Inwestycji, stopę bezrobocia według stanu na 30 czerwca 2025 r. i wynikający z niej próg kosztów nowej inwestycji, a dla województw — ceny gruntów pod zabudowę z GUS. Tekst wyjaśnia, skąd są te liczby, co po 2026 r. zostaje ze specjalnych stref ekonomicznych i jak czytać tabelę.
Decyzja o wsparciu: zwolnienie z podatku dla nowej inwestycji
Inwestycja na działce może dostać zwolnienie z CIT albo PIT, jeśli jest nową inwestycją w działalności, której przepisy nie wyłączają z pomocy, a działka leży na obszarze objętym mapą pomocy regionalnej. Zwolnienie daje decyzja o wsparciu wydawana na 10–15 lat: inwestycja musi przekroczyć próg kosztów kwalifikowanych z powiatu i zebrać wymagane punkty, a decyzję w imieniu ministra właściwego do spraw gospodarki wydaje zarządzający obszarem, czyli zarządzający specjalną strefą ekonomiczną.
Zwolnienie jest pomocą regionalną, więc jego wartość nie może przekroczyć limitu: maksymalnej intensywności pomocy w powiecie pomnożonej przez koszty kwalifikowane inwestycji albo przez dwuletnie koszty pracy nowych pracowników. Co najmniej 25% kosztów inwestor pokrywa z wkładu wolnego od pomocy, a inwestycję utrzymuje w regionie przez 5 lat, mały i średni przedsiębiorca przez 3 lata. Nową inwestycją jest założenie zakładu, zwiększenie zdolności produkcyjnej, dywersyfikacja produkcji, zasadnicza zmiana procesu albo nabycie aktywów zamykanego zakładu, ale nie inwestycja odtworzeniowa.
Dla gruntu najważniejsze jest to, że jego zakup nie jest rozpoczęciem inwestycji: kupujący może nabyć działkę przed złożeniem wniosku, a cena gruntu albo prawa użytkowania wieczystego wchodzi do kosztów kwalifikowanych. Kosztem kwalifikowanym jest też najem lub dzierżawa gruntu, jeśli potrwają co najmniej 5 lat od zakończenia inwestycji (u małych i średnich przedsiębiorców 3 lata). Decyzja wskazuje teren inwestycji z danymi z ewidencji gruntów i jest uchylana, gdy przedsiębiorca przestaje na nim działać, więc kupujący może uzależnić zakup od jej uzyskania warunkiem w umowie przedwstępnej. Jak zachęty publiczne wpływają na wybór działki pod zakład, opisuje rysunek Grunty przemysłowe.
Pomocy nie dostanie m.in. obsługa rynku nieruchomości (sekcja L PKWiU), budownictwo, handel, działalność koncesjonowana z Prawa energetycznego ani większość usług odpadowych — z wyjątkiem m.in. odzysku surowców (grupa 38.3) i usług dotyczących odpadów innych niż niebezpieczne, nadających się do recyklingu (kategoria 38.11.5). Transport i magazynowanie (sekcja H) nie są wyłączone, poza holowaniem. Z tych wyłączeń wynika, że deweloper budujący hale na wynajem decyzji nie uzyska, a użytkownik hali — producent albo operator logistyczny — może o nią wystąpić. W dolnośląskim, wielkopolskim i 26 gminach regionu warszawskiego stołecznego objętych mapą duży przedsiębiorca dostanie decyzję tylko na inwestycję, która zapoczątkowuje nową działalność.
Oprócz progu kosztów inwestycja musi zebrać punkty za zrównoważony rozwój gospodarczy i społeczny, m.in. za sektor strategiczny, robotyzację, prace badawczo-rozwojowe, energię z OZE pokrywającą co najmniej 15% zużycia i zatrudnienie co najmniej 80% nowych pracowników na umowę o pracę. Potrzeba 6 punktów, przy intensywności 40% — 5, przy 50% — 4, w tym co najmniej jednego w każdym kryterium. Decyzję wydaje się na 12 lat w dolnośląskim, wielkopolskim i gminach regionu warszawskiego stołecznego objętych mapą, na 14 lat przy intensywności 30% albo 40% i na 15 lat przy 50%.
Źr.: Ustawa o wspieraniu nowych inwestycji (t.j. Dz.U. 2025 poz. 469), art. 2, 4, 13, 15 i 17; rozporządzenie RM z 27.12.2022 o pomocy na nowe inwestycje (t.j. Dz.U. 2025 poz. 108, zm. poz. 833), § 2–9, stan na 3 października 2026.
Od września 2018 r. do końca 2025 r. wydano 3 700 decyzji o wsparciu na 154,4 mld zł deklarowanych inwestycji i 55 570 nowych miejsc pracy. Małe i średnie przedsiębiorstwa dostały 2 372 decyzje (64%) na 24,0 mld zł.
Źr.: KPRM, opis projektu UD391, wersja z 1.10.2026, stan na 31 grudnia 2025.
Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej działki, inwestycji albo umowy sprawdź przed decyzją z prawnikiem lub doradcą podatkowym.
Specjalne strefy ekonomiczne po 2026 r.
Każda z 14 specjalnych stref ekonomicznych działa do 31 grudnia 2026 r., a zezwolenia strefowe wygasają z upływem okresu, na jaki ustanowiono strefę. Od 1 stycznia 2027 r. zwolnienie z podatku dochodowego dla nowej inwestycji, także na terenie dawnej strefy, może dać już tylko decyzja o wsparciu.
Datę podaje § 1 ust. 3 każdego z 14 rozporządzeń ustanawiających strefy. Zezwolenia, które przedsiębiorcy już mają, zachowują ważność w zakresie i przez czas w nich określony, ale nie przetrwają końca strefy. Dziś decyzja o wsparciu jest wydawana na 15 lat, gdy w dniu jej wydania co najmniej 51% terenu inwestycji leży w strefie; po końcu stref ten wariant traci znaczenie, a dla działki w dawnej strefie liczą się intensywność pomocy i próg kosztów z powiatu. Według uzasadnienia rządowego projektu zmian 2026 r. będzie też ostatnim rokiem obowiązkowego zwolnienia przedsiębiorców w strefach z podatku od nieruchomości.
Źr.: Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1604), art. 19 ust. 1; rozporządzenia w sprawie 14 stref, § 1 ust. 3; ustawa o wspieraniu nowych inwestycji, art. 13 ust. 5 i art. 40; druk sejmowy nr 3160, uzasadnienie pkt 31, stan na 3 października 2026.
Rada Ministrów przyjęła 29 września 2026 r. projekt zmian ustawy o wspieraniu nowych inwestycji (UD391, druk sejmowy nr 3160). Przewiduje on m.in. decyzje o wsparciu na 15–20 lat od 1 stycznia 2027 r., wnioski składane wyłącznie przez platformę ePSI od 2029 r., nową definicję zarządzającego obszarem (spółka, w której większość głosów ma Skarb Państwa, samorząd województwa albo ich spółka) i utratę mocy ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych z dniem 31 grudnia 2027 r. To projekt, a nie obowiązujące prawo: Sejm może go zmienić albo nie uchwalić, a tekst i tabela pokazują stan prawa z 3 października 2026 r.
Źr.: Sejm RP, druk nr 3160, art. 1 i 24–30, stan na 3 października 2026.
Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej działki, inwestycji albo umowy sprawdź przed decyzją z prawnikiem lub doradcą podatkowym.
Intensywność pomocy regionalnej w powiecie
Maksymalna intensywność pomocy regionalnej dla dużego przedsiębiorstwa wynosi od 0% w Warszawie i części gmin wokół niej do 50% m.in. w lubelskim, podkarpackim, podlaskim, świętokrzyskim i warmińsko-mazurskim. Wartość dla każdego powiatu podaje tabela A, a gminy z inną wartością niż reszta powiatu — jej kolumna „Gminy z inną intensywnością”.
Mapa pomocy regionalnej na lata 2022–2027 przypisuje intensywności podregionom (NUTS 3) i wymienionym gminom:
- 50% — lubelskie, podkarpackie, podlaskie, świętokrzyskie, warmińsko-mazurskie, podregiony siedlecki i oświęcimski oraz 32 gminy i 3 miasta łódzkiego objęte Funduszem na rzecz Sprawiedliwej Transformacji;
- 40% — kujawsko-pomorskie, lubuskie, opolskie, zachodniopomorskie, pozostała część łódzkiego i małopolskiego, region mazowiecki regionalny bez podregionu siedleckiego oraz siedem podregionów śląskich objętych tym funduszem;
- 35% — 13 gmin podregionu warszawskiego wschodniego;
- 30% — pomorskie i podregion częstochowski;
- 25% — dolnośląskie i wielkopolskie poza Poznaniem, Wrocławiem i podregionem poznańskim oraz 13 gmin podregionu warszawskiego zachodniego;
- 15% — Poznań, podregion poznański i Wrocław (od 1 stycznia 2025 r., wcześniej 20%);
- 0% — Warszawa i pozostałe gminy obu podregionów warszawskich, gdzie regionalna pomoc inwestycyjna jest niedozwolona.
Dla małych przedsiębiorstw intensywność jest wyższa o 20 punktów procentowych, dla średnich o 10, z wyjątkiem nowych inwestycji o kosztach kwalifikowalnych powyżej 50 mln euro. Inwestycje objęte platformą STEP mają premię 10 p.p. na obszarach z art. 107 ust. 3 lit. a TFUE i 5 p.p. na obszarach z lit. c. Mapa obowiązuje do 31 grudnia 2027 r.; ostatnio zmieniło ją rozporządzenie z 30 czerwca 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 908). Podręcznik zarządzających strefami upraszcza mapę (0% dla Warszawy i powiatów ościennych, 30% dla całego śląskiego), a tabela A podaje wartości z rozporządzenia, także 25% i 35% w gminach podwarszawskich i 40% w siedmiu podregionach śląskich.
Źr.: Rozporządzenie RM w sprawie mapy pomocy regionalnej na lata 2022–2027 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1117), § 3a, 4, 9 i załącznik; zarządzający SSE, „Wsparcie inwestora w Polskiej Strefie Inwestycji” (2025), s. 7–8, stan na 3 października 2026.
Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej działki, inwestycji albo umowy sprawdź przed decyzją z prawnikiem lub doradcą podatkowym.
Próg kosztów kwalifikowanych i bezrobocie w powiecie
Duży przedsiębiorca musi ponieść koszty kwalifikowane co najmniej równe progowi, który zależy od stopy bezrobocia w powiecie w porównaniu z przeciętną w kraju: od 100 mln zł przy bezrobociu do 60% przeciętnej do 10 mln zł, gdy przekracza ono przeciętną ponad dwa i pół raza. Tabela C podaje stopę i próg dla każdego powiatu według obwieszczenia Prezesa GUS ze stanem na 30 czerwca 2025 r., kiedy przeciętna w kraju wynosiła 5,1%.
Minimalne koszty kwalifikowane dużego przedsiębiorcy a stopa bezrobocia w powiecie
| Stopa bezrobocia w powiecie wobec przeciętnej w kraju | Próg [mln zł] | Stopa w powiecie przy przeciętnej 5,1% | Powiaty z tym progiem |
|---|---|---|---|
| do 60% | 100 | do 3,0% | 36 |
| ponad 60% do 100% | 80 | 3,1–5,1% | 90 |
| ponad 100% do 130% | 60 | 5,2–6,6% | 58 |
| ponad 130% do 160% | 40 | 6,7–8,1% | 42 |
| ponad 160% do 200% | 20 | 8,2–10,2% | 43 |
| ponad 200% do 250% | 15 | 10,3–12,7% | 34 |
| ponad 250% | 10 | od 12,8% | 77 |
- Stan
- 30 czerwca 2025
Liczby powiatów uwzględniają wyjątki obejmujące cały powiat. Próg 10 mln zł obowiązuje bez względu na bezrobocie, gdy większa część terenu inwestycji leży w jednym ze 139 miast średnich tracących funkcje społeczno-gospodarcze (w tym 26 miast na prawach powiatu, m.in. Radom, Bytom, Wałbrzych i Konin), w gminie takiego miasta albo w gminie z nią graniczącej. Od 11 lipca 2025 r. ten sam próg ma każda gmina 21 wymienionych powiatów, m.in. augustowskiego, białostockiego, hrubieszowskiego i przemyskiego, oraz miasto Suwałki. Przepis nie wskazuje województwa powiatu tomaszowskiego; przypisaliśmy go do lubelskiego, bo zmiana dotyczyła obszarów przy granicy z Białorusią, Ukrainą i Rosją.
Mikroprzedsiębiorcy próg spada o 98%, małemu przedsiębiorcy o 95%, średniemu o 90%, a gdy inwestycja rozwija istniejący zakład (większa zdolność produkcyjna, dywersyfikacja, nowy proces) — o 50%. W powiecie z progiem 80 mln zł koszty kwalifikowane średniego przedsiębiorcy muszą więc wynieść co najmniej 8 mln zł, małego 4 mln zł, a mikroprzedsiębiorcy 1,6 mln zł.
Do progu bierze się obwieszczenie Prezesa GUS aktualne w dniu złożenia wniosku. Obwieszczenia ze stanem na 30 czerwca 2026 r. do 5 października 2026 r. nie ogłoszono (w latach 2017–2024 ukazywały się pod koniec września, w 2025 r. w grudniu), a po jego ogłoszeniu progi części powiatów mogą się zmienić. Miesięczne dane GUS — na koniec sierpnia 2026 r. 5,8% w kraju, od 1,4% w powiecie poznańskim do 22,8% w szydłowieckim — pokazują bieżący rynek pracy, ale do progów się ich nie stosuje.
Źr.: Rozporządzenie o pomocy na nowe inwestycje, § 4 ust. 3–5 (zm. Dz.U. 2025 poz. 833); GUS, „Bezrobotni zarejestrowani i stopa bezrobocia. Stan w końcu sierpnia 2026 r.” (23.09.2026), stan na 31 sierpnia 2026.
Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej działki, inwestycji albo umowy sprawdź przed decyzją z prawnikiem lub doradcą podatkowym.
Ile kosztuje hektar gruntu pod zabudowę przemysłową
GUS nie podaje ceny gruntu pod zabudowę przemysłową według województw: średnią cenę 1 ha niezabudowanego gruntu z takim przeznaczeniem publikuje tylko dla całej Polski, miast, miast na prawach powiatu i terenów poza miastami. W 2024 r. hektar kosztował średnio 1 089 014 zł w Polsce, czyli ok. 108,9 zł/m², a w województwie da się porównać tylko cenę wszystkich gruntów pod zabudowę (tabela D) albo transakcje z Rejestru Cen Nieruchomości.
Sprzedaż gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę przemysłową w 2024 r.
| Lokalizacja | Sprzedane nieruchomości | Średnia powierzchnia [ha] | Cena 1 ha [zł] | Cena 1 m² [zł] |
|---|---|---|---|---|
| Polska | 1 171 | 0,98 | 1 089 014 | 108,9 |
| W granicach miast | 541 | 0,85 | 1 318 262 | 131,8 |
| w tym miasta na prawach powiatu | 199 | 0,78 | 1 950 151 | 195,0 |
| Poza granicami miast | 630 | 1,09 | 935 115 | 93,5 |
- Stan
- 2024 r.
Dla porównania hektar gruntu pod zabudowę mieszkaniową kosztował w Polsce 1 550 060 zł, a pod handlowo-usługową 2 998 327 zł. Grunt przemysłowy to 1,4% liczby i 4,2% wartości sprzedanych w 2024 r. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę; z 1 171 sprzedanych nieruchomości na wolny rynek przypadło 1 037, a na przetargi 101.
Tabela D pokazuje to, co GUS podaje według województw. Cena 1 ha wszystkich gruntów pod zabudowę, policzona metodą GUS z wartości i powierzchni sprzedanych nieruchomości, wynosi od 425 379 zł w świętokrzyskim do 2 542 459 zł w mazowieckim. W liczbie tych transakcji przeważają jednak grunty pod zabudowę mieszkaniową (53,7%) i inną (41,0%), więc ta cena nie zastąpi ceny gruntu pod halę. Udział gruntu przemysłowego wynosił od 2,1% (mazowieckie) do 12,4% (opolskie) wartości sprzedaży i od 0,6% do 2,8% jej liczby. Transakcje bez podanej w rejestrze funkcji GUS zalicza do grupy „inna”, więc gruntów przemysłowych mogło być więcej. Pełna publikacja za 2025 r. ma się ukazać w listopadzie 2026 r.
Źr.: GUS, „Obrót nieruchomościami w 2024 r.”, Tabl. 33, 35 i 47, wykresy 46–47; cena wszystkich gruntów pod zabudowę — obliczenie redakcji; program badań statystycznych na 2025 r. (Dz.U. 2024 poz. 1653), stan na 2024 r.
Cenę w konkretnej gminie sprawdzisz w Rejestrze Cen Nieruchomości: od 13 lutego 2026 r. pełny zakres jego danych jest bezpłatny, a w Geoportalu transakcje mają atrybut przeznaczenia w planie miejscowym. Porównuj działki o podobnej powierzchni, przeznaczeniu i uzbrojeniu.
Źr.: Ustawa z 26.09.2025 (Dz.U. 2025 poz. 1542) — bezpłatne dane Rejestru Cen Nieruchomości, stan na 2 października 2026.
Na koniec 2025 r. tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej zajmowały ok. 468 219 ha, czyli 4,5% powierzchni obowiązujących planów miejscowych; najwięcej w dolnośląskim (70 191 ha) i wielkopolskim (51 049 ha). To teren przeznaczony w planach, a nie wolne działki, a dane gmin mocno się wahają z roku na rok, więc traktuj je orientacyjnie.
Źr.: MRiT i GUS, badanie PZP-1 za 2025 r.; sumy województw — obliczenie redakcji, stan na 31 grudnia 2025.
Jak czytać zestawienie
Każdy wiersz zestawienia to województwo. Kolumny z dopiskiem „zakres w powiatach” podają najniższą i najwyższą wartość wśród jego powiatów: intensywność pomocy z tabeli A oraz stopę bezrobocia i próg kosztów z tabeli C; kolumny z tabeli D dotyczą całego województwa. Pod województwem rozwiń wiersz „Powiaty”, żeby zobaczyć podregion, gminy z inną intensywnością, zarządzającego obszarem PSI i zasady szczególne progu. Skrót „b.d.” oznacza, że źródło nie podaje wartości, a kreska — że wiersz jej nie dotyczy.
Sprawdzanie działki zacznij od powiatu: odczytaj intensywność, zarządzającego, który przyjmie wniosek, i próg kosztów. Gdy teren inwestycji obejmuje dwa powiaty albo obszary dwóch zarządzających, rozstrzyga ten, na który przypada większa część terenu (art. 2 pkt 6 i art. 6 ust. 1 ustawy o wspieraniu nowych inwestycji). Tabele pobraliśmy 4 października 2026 r.; źródło, stan i termin odświeżenia każdej z nich podaje wykaz pod zestawieniem.
Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnej działki, inwestycji albo umowy sprawdź przed decyzją z prawnikiem lub doradcą podatkowym.